Yap-sat ve kat karşılığı projelerde bağımsız bölümlerin önemli bir kısmı inşaat sürerken satılır. Alıcının ödemeleri inşaatın finansmanına doğrudan katkı yapar; bu yüzden ödeme planının nasıl kurulduğu ve taksitlerin nasıl izlendiği, maliyet takibi kadar önemlidir.
Ödeme planının parçaları
- Peşinat: Sözleşmeyle birlikte alınan tutar.
- Eşit taksitler: Kalan bedelin aylık ya da belirli aralıklarla bölünmesi; kuruş farkı genellikle son taksitte bırakılır.
- Ara ödemeler: Belirli tarihlerde ya da inşaat aşamalarında (ör. kaba inşaatın bitmesi) alınan büyük tutarlar.
- Kredi: Alıcının banka kredisiyle ödeyeceği kısım; genellikle tapu devri sırasında gelir.
- Teslimde ödeme: Anahtar tesliminde alınan son tutar.
Bu parçaların toplamı satış bedeline eşit olmalıdır. Planı Excel'de tutarken en sık yapılan hata, satış bedeli değiştiğinde (ör. indirim, ek iş) taksitlerin güncellenmemesidir.
Bedel Türk lirası olmalı
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve buna ilişkin Hazine ve Maliye Bakanlığı tebliğine göre, Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarındaki gayrimenkul satış sözleşmelerinde bedeli ve bu sözleşmeden doğan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Yerleşik olmayan alıcılar gibi istisnalar tebliğde sayılmıştır; istisna kapsamında olup olmadığınızı bir hukukçuyla değerlendirin. Pratikte yerleşik alıcıya yapılan satışta ödeme planı Türk lirasıyla kurulmalıdır.
Tüketiciye satışta
Konut ya da tatil amaçlı taşınmaz, bedeli peşin ya da taksitle önceden ödenmek üzere tüketiciye satılıyorsa (teslimden önce ödeme), 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışı hükümleri ve Ön Ödemeli Konut Satışı Hakkında Yönetmelik uygulanır. Sözleşmenin şekli, ön bilgilendirme, cayma ve fesih gibi konularda bu düzenlemelere uymak gerekir; sözleşme taslağınızı bir hukukçuya kontrol ettirin.
Taksitler için tüketiciye kambiyo senedi imzalatılacaksa, 6502 sayılı Kanun'un 4. maddesine göre senetler yalnız nama yazılı ve her taksit için ayrı ayrı düzenlenmelidir; aksi halde senet tüketici yönünden geçersizdir.
Çek ve senetle ödeme
Alıcı taksitlerin bir kısmını çek ya da senetle ödeyebilir. Bu durumda her evrakın hangi taksitleri karşıladığı açıkça kayda geçmelidir. Çek karşılıksız çıkar ya da iade edilirse, karşıladığı taksitler yeniden açık hale gelir ve gecikme takibi yeniden başlamalıdır; kâğıt üzerinde "ödendi" görünen taksit en tehlikeli olanıdır.
Gecikmeyi takip etmek
- Tahsilatı vade sırasıyla dağıtın. Alıcı toplu ödeme yaptığında para en eski vadeli taksitten başlayarak dağıtılsın; kalan borçtan fazlası alınmasın.
- Vadeden önce hatırlatın. Vadeye birkaç gün kala kısa bir mesaj, gecikmelerin bir kısmını önler.
- Gecikmeyi eşiklerle izleyin. Geciken taksit için belirli günlerde uyarı gelsin, aynı eşik için ikinci kez gelmesin.
- Opsiyonları süreye bağlayın. Alıcıya ayrılan ama satışı kesinleşmeyen bölüm, opsiyon süresi dolunca yeniden satışa açılsın.
- Satış ile maliyeti yan yana görün. Beklenen tahsilatlar, inşaatın nakit akışı planında yer alsın.
Kat karşılığında arsa sahibinin bölümleri
Kat karşılığı projede arsa sahibine düşen bağımsız bölümler firmanın satış stoğunda değildir. Satış listesinde bu bölümlerin ayrı işaretlenmesi, aynı bölümün yanlışlıkla ikinci kez satılmasını önler.
Hakedra'da nasıl izlenir?
Bağımsız bölümler tek tek ya da kat × adet olarak toplu açılır; arsa sahibine düşen bölüm satılamaz. Satışta ödeme planı peşinat, eşit taksit, ara ödeme, kredi ve teslimde ödeme olarak üretilir ve elle düzenlenebilir; toplam satış bedeline eşit olmak zorundadır. Satışlar yalnız Türk lirasıyla girilir. Tahsilat taksitlere vade sırasıyla dağılır; alıcı taksidini alıcı portalından kartla ödeyebilir, çek ve senetler taksitlere bağlanır, karşılıksız çıkan çek taksitleri yeniden açar. Geciken taksit ve biten opsiyon için uyarı gelir.
Kaynaklar
- Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve 2008-32/34 sayılı Tebliğ
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 4 ve ön ödemeli konut satışı hükümleri
- Ön Ödemeli Konut Satışı Hakkında Yönetmelik
Hukuki ya da mali danışmanlık değildir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuata dayanır. Oranlar, eşikler ve süreler değişebilir; somut durumunuz için resmî metne (mevzuat.gov.tr, gib.gov.tr), sözleşmenize, mali müşavirinize ve bir hukukçuya başvurun.